専有部分

賃貸物件の間取り図、管理用図面や、物件詳細の中には専有部分や専有設備という記載があります。

多くの不動産広告でいう専有部分とは、各戸の玄関から室内のことです。また物件によっては、フロアのエレベーターホールから玄関前、一部のベランダやバルコニーも含みます。

エレベーター、屋外ストレージなどにおいて、入居者や管理者のうちの誰かだけが所有者として、あるいはまるで所有者のようにして使用するエリアや設備のことを指す場合もあります。

一部例外もありますが、分譲マンションは、各戸の住居部分と、全体の住居部分の面積比である専有面積などに応じて、住居部分以外の廊下や玄関、ベランダやバルコニーなどを共有した状態です。共有して互いに使わせる=共用となっています。

ですが、高級物件やオフィスビルの中の住宅等、すこしかわった物件などでは、とある1世帯だけが使用できるエレベーターやエントランス、廊下があるほか、ベランダなども各世帯で自由にアレンジして利用可能なものもあります。これらが専用部分です。

物件によって異なりますが、専用部分は、共有部分として建築物や法律上では数えられながら、一部の人にだけ利用が限られています。一部には専用部分について、別に所有権や利用権等が管理規約などを含めて設定されている場合もあります。これに対して専有部分は、一般的には所有権がある部分です。

わかりやすく言えば、一般的なマンション売買の契約書の形では、売買時に登記されているものは通常専有部分です。だれか1人が専有していれば、ほかの人が同時に専有することはできません。

ですが専用部分と同じように、共用部でありながら、一部の住人や別の持ち主などに、所有や利用のための権利として、場所を定めていることがあります。これも、広い意味では、専有です。法などで定められている以外の部分、マンション個別の管理規約や、契約書の条項などに別途定められているのが一般的です。

具体的には、緊急時などにはしご車などをつける可能性もありながら、避難場所や通路としては指定されていない場所にある、各世帯の専用庭スペース。廊下の一部の内、玄関前で避難通路などにかからない場所で、かつ私的に利用することが許される場所などです。

これらを専有部分に準じるとして、別に管理規約や契約書の条項として設けておくことで、利用者にとっては「一般的な専有部分以外の部分でありながら、専有のように利用することが条件として盛り込まれている」という状態になります。

規約や契約書等には、ある程度守らなければならない部分があるため「ある日いきなり、この部分はもう使用してはいけない」と一方的にルールが変更される等のトラブルを防ぐことができるのです。このケースでいう専有部分の呼び名は、売買や課税等に関する法律にいう専有部とはことなります。

ちなみに、専有に関連して、よく契約書や管理規約などで登場する次の語については、しっかり中身を確認しておくと良いでしょう。専有=共有の反対で、個人か法人のだれか1つが、単独で所有する事共有=複数人で共同で所有する事。法律などを総合的に考えると、専有以外の部分と言える専用=共用の反対で、だれか1つが単独で使用する事共用=複数人で共同で使用する事

少し難しいお話が続きましたが、不動産契約に関する契約書や管理規約、法律などは、読むコツを抑えていなければ、ときに矛盾があるようにも感じられることがあります。

通常は、次のような手順で優先されると理解しておくと簡単です。1:まずは各物件の管理規約ごと、契約書ごとに定められたルールに基づく2:次に、順番に「契約権利所有その他の実体を伴う登記」や、「区分所有法」「民法」などの関連制度や法に基づく