収益物件

収益物件(しゅうえきぶっけん)とは、種類が様々ありますが、一般的には賃貸住宅物件や賃貸オフィスビル、商業ビル、土地などで、定期的に毎月一定の賃貸による賃料収入がある物件を広く表しています。

不動産のオーナーチェンジとして、マンションの世帯ごと売買や、分譲住宅、アパートやマンションの1棟売りなどがあり、ここに賃貸の入居者が既にあったり入居予定者などが決まっている場合を、基本的に収益物件と呼びます。

中にはオーナーチェンジなどの手続き上の関係で、今はたまたま入居者が居ない状態でもすぐに入居者が付くだろうという条件の整った物件を、収益物件と呼ぶケースもあります。

通常は、入居者があるままオーナー間で売買され入居者はそのまま残るため、売買契約締結後すぐに、契約条項に従って賃料収入は新オーナー側に入ってきます。

入居者ごと引き継がれる場合の収益物件では、物件のタイプや各入居者の賃貸借契約次第では、すべての入居者と契約を取り交わしたり、通知を行わなければなりません。

この物件をメインの居住場所としている住民のうち、一般的には2年程度の契約期間で結ばれている「普通借家契約者」の場合には、基本的に各種の権利は「借り手ファースト」で手厚く保護されています。そのため、契約書上とくに取り決めが無い限りは、賃料やDIY可能、利用の目的等の前オーナーとの契約各項目について、次の契約満了時までは少なくとも維持されます。

稀に、前オーナーがこうした普通借家契約者に対して、かなり特徴のある特例的取り扱いを契約条項に盛り込んでいる場合があります。地価に比較して極端に安すぎる賃料の場合には、家賃交渉を経て、一部補填しての立ち退き等の手続きを行います。用途に関して、事故や物件の構造など維持上の問題がある場合には、管理規約を適用するか、同様に一部補填して立ち退き等を選択するケースが一般的です。

オーナーチェンジに伴って、すべての入居者の契約終了を待って、建て替えやリノベーションなどを検討されている方もあります。収益物件に関しては、こういった、各入居者ごとの個別の契約内容や特約等の契約条項について、購入前に詳細に検討する必要があります。

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