契約期間

契約期間とは、不動産賃貸契約そのものや、管理や設備利用契約、住宅総合保険等の契約において、契約書内に記載されるものです。

不動産契約においては、そのお部屋を利用できる日の初日と最後の日を記載し、その間の連続した期間を表しています。

わかりやすく言えば、不動産会社から鍵を受け取る日と、その鍵を返却する日が書かれているものです。その間の日について、不動産を賃貸している人がお部屋に対して責任を持って使用しなければならない期間、ということです。

不動産管理契約や住宅総合保険等の場合、この鍵の引き渡しを行う日の0時からとしておけば、トラブルが起きても広くサービスや保険でカバーされるため、この日付で契約書が作成されていることが殆どです。

不動産契約において、中でもとくに賃貸物件の契約の場合、契約期間は契約時に取り決めます。

人気物件などでは、オーナー等の意向や物件管理の都合上の理由で契約日が指定されているケースもありますが、主には自分が必要とする日付から2年間ごとの契約更新で交わされる契約が多いようです。2年ごとに契約の見直しや再契約、更新を行い、この時に賃料の交渉、値上げや値下げ等が行われることが一般的です。

なぜ普通の不動産賃貸契約期間は2年が多いのか、1年や3年以上とならないのか、と思われた方も多いかもしれません。

実は不動産賃貸では、普通借家契約と定期借家契約の2つがあります。一般的な賃貸契約では、普通借家契約を採用していることが多く、比較的「借り手優位で、暮らしを守るタイプの契約」であるといわれています。この契約は1年未満では結ぶことができません。

普通借家契約は、文字の通り家を貸してもらうための契約なので、その期間を過ぎるタイミングで入居者が希望すれば、契約更新が行えるものなのです。

借り手によほどの故意による落ち度がある場合や、貸主側によほどの理由がない限りは、更新を拒否されることはありません。当初契約が2年であれば、通常更新によってさらに2年というように伸びていきます。ですが契約更新の時には、仲介する不動産会社や管理会社のいずれか等に、更新事務手数料などとして最大家賃1か月分の金額を支払うことがほとんどです。

これとは別で、定期借家契約は、1年未満の契約からかなりの長期にわたるものまでの契約期間をとることができます。ですが、基本的には契約更新が行えない契約となっています。例外として、貸主がさらに貸しても良いですよとなった場合には、再契約として契約を行います。

上記2つについて、相違点がなにかといえば、更新の場合には、とくに更新時に新たに定めない限りにおいては、前の契約内容や前契約時に適用されていた法律がそのまま引き継がれる点です。

定期借家契約では、基本的には再契約をする時の法律を満たしていなければならない点や、書面での契約が必須、契約の更新がないことや、契約期間満了によって終了することについて書面を交付して説明する等の点で、大きく異なっています。

いずれの契約でも、新たな契約、契約更新、再契約において契約事務手数料は必要です。

通常、契約更新では徐々に保証料が下がっていくことが一般的です。ですが再契約時には、新契約での期間や家賃等に応じて、あらたな保証料、火災保険料の更新と価格になることを覚えておきましょう。