連名契約

賃貸不動産の場合、通常1物件を1世帯の家族や一人暮らし世帯といった、家族単位で貸し出しています。そのため、家族複数人で暮らしている場合、世帯主や配偶者のどちらかが契約者となる形式が一般的です。

ですが現代では、家族以外でこういった物件に居住したいという人も増えています。

例えば、幼馴染の2人の学生で同居したい、結婚前のカップルで同居したい、家賃を安くおさえる目的でルームシェアしたい、といった方が非常に多くなっています。

こういったケースでは、入居者の中で1人を代表契約者として賃貸契約を結び、家賃不払いやトラブルの際は、その人を窓口あるいは支払い者として対応して貰う、というのがこれまでの一般的な契約スタイルでした。

ですが、これでは1人に責任が重くのしかかる他、家賃や汚損状況が大きい金額の場合は、訴訟で1人だけを相手取っても費用が回収できない可能性があります。そのため、契約者を2人以上とした連名契約が、様々な場所で採用されるようになりました。

不動産賃貸契約におけるこの連名契約(れんめいけいやく)には、大きく分けて2つのタイプが存在します。

【A】家族ではない複数名が同一居室に入居する場合と、【B】入居者の支払い能力などでは足りないと判断された場合のものがあります。

【A】は、入居者それぞれが不動産管理会社や大家さんと契約を別々に交わす、シェアハウスなどに向いたタイプの連名契約です。この場合、誰か1人が退去したとしても、他の入居者たちは最初に契約した時と同じ契約を引き継いで居住し続けることができるものです。

また、1つの契約書に対して、入居者が連名で契約者として名を連ねている連名契約もあります。このタイプではさまざまな書式があります。1人が退去した場合、都度新たに新しい契約書を交わす場合と、入れ替わった部分を期間を定めた新たな契約書として追加、元の契約書の一部の全入居者を消し、日付氏名などを新たに加えるタイプもあります。

【B】は、家族向け物件や一人暮らし向け物件ともに、入居者の他に親兄弟などを契約者として並記するものです。この親兄弟などは、連帯保証人とは異なっており、入居者は単なる物件の使用者(=入居者)というわけではありません。入居者とそこに居住しない誰か、が連名で契約者となるタイプです。

このタイプの契約の場合、収入や生活などが安定しなかったり、病気がち、仕事等の関係で借りている物件にあまり居られないといった条件を加味し、不動産管理会社や大家さん、保証会社などから指定されたものです。本人に万が一のことがあった場合、その契約者が責任をもって、入居者本人などと一緒に対応するタイプの契約です。

こういったケースでは、連名契約ではなく、契約者をそこに住まない人として契約を結び、入居者はその人の下で使用する人物として契約書内に明示して連名契約ではないタイプの契約を結ぶケースもあります。

特に、カップルやルームシェアでは、頻繁に入居者が入れ替わったり、片方だけが出ていき、その後長い期間、新同居者が決まらないといったケースもあります。こういった時にどんな費用負担をだれが行うか、万が一同居人が出ていった後、残った顔ぶれで家賃やその他費用が支払えるか、といったことを広く考えておかなければなりません。

これまで連名契約は、個人がメインとして使用する住宅ではあまり普及していませんでした。一方で、不動産賃貸契約ではつい最近まで、連帯保証人を立てるというのが一般的でした。

ですがその契約の多くは、契約者が家賃や退去関連費用、大事故などで責任が課された諸費用を払えなかった場合、連帯保証人がこれについて私財を投げうっても全額支払うといった形になっていました。つまり、家賃100万円の物件を契約した人が破産し、金銭や資産を持たない場合、その連帯保証人になった人が家賃3万円の物件に住み月収10万円しかないとしても、契約者に代わり全て支払わなければなりませんでした。

こういった仕組みを悪用した、連帯保証人をターゲットとした資産潰しのような事例が、社会問題にもなっていました。数十年前から、法人契約や貸金などの際の根抵当や極度額対策などが徐々に広く進んだ後、現在は同種の保護が居住用不動産の賃貸契約についても備えられたといえるかもしれません。

2020年4月の民法改正で、この不動産賃貸契約の連帯保証人に関しては「この連帯保証によって最大限度責任を負う場合の限度額」である極度額を定めて契約を行わなければならなくなりました。それにより、2020年4月1日以降に新たに契約されたもので、極度額が明示されていない契約書は無効となります。

ただし、2020年3月31日までに契約されたあと、2021年などに契約が更新されている契約書では、極度額の適用がないため、連帯保証人はそのまま大きな額の連帯保証を負わされることになります。

不動産会社取り扱いの賃貸物件では、通常と同じ1人の契約者と入居者とし、代表者を決めて残りを使用者(=入居者)として契約するタイプとするか連名契約にするかは、不動産会社や大家さん、保証会社の都合で設定されます。

連名契約不可や通常の契約しか行えないタイプの2人入居可物件では、家族ではない人同士の同居は不可といった物件もあります。お部屋探しの段階で、どういったタイプの複数名入居まではOKとしているか、などを確認しておきましょう。