連帯保証人

個人が住居として使用する賃貸契約を結ぶ際に、あるいは不動産売買の融資では「連帯保証人を付けること」、といった条件が提示される場合があります。

不動産ではとくに、入居者が未成年や学生、新卒社会人や、現住居の居住年数が短い、在勤在職年数が短いといった場合に、こういった条件が多数付く場合があります。

賃貸契約の契約書で多く見られる「個人が連帯保証人となること=個人根保証契約」とは、契約者が家賃を滞納したり、敷金で償却できないほどの損害を与えた場合に、契約名義人に代わって支払いを行ったり、弁償を負う第三者です。この連帯保証人は、契約通りに支払えない人の代わりに支払う人であり、契約書上に連帯保証人として記載されるもので、保証人よりも責任範囲が大きなものです。

不動産賃貸の契約では、これまでは連帯保証人に対するかなり高額の請求などが、数多く発生していました。

たとえば、賃借人が故意に火を放ったり、寝たばこから火災が発生し全焼した、といったケース等です。建物が集合住宅であれば、数千万円の支払いが連帯保証人に圧し掛かることもありました。

こうした流れを受け、2020年に改正された民法では、貸金等債務以外の「個人根保証」について、契約時に極度額を明示しなければならず、今後結ばれる契約で明示されていない契約書は無効である、といった改正がありました。連帯保証人が個人の場合には、この極度額の定めが必要です。

賃貸契約の場合で見れば、家賃額に対して不当に高いと感じられる極度額が書かれていることもあります。この金額には、国土交通省による極度額に関する参考資料があります。

物件によっては、こだわりのある建材や貴重なデザインにもかかわらず安価な家賃設定で貸し出されている物件もありますが、それ以外のタイプでは、こういった資料に基づいて、極度額が妥当かどうかを考えてみるとよいかもしれません。

また、不動産賃貸の中でも契約書に関して、連帯保証人と保証人では責任を負う範囲が異なることは、ご存じでしょうか?

例えば、ローンや奨学金などを本人が返済できなくなった時には、まず連帯保証人、そのあと保証人に対して、返還請求が行われます。

また、保証人が複数いて返還が請求された場合には、かかる金額に対して、保証人の人数で割った金額だけを支払えばよいもの(=分別の利益)ですが、連帯保証人の場合、その金額すべてを支払わなければなりません。連帯保証人が支払わなかった後、保証人が人数割りした一部金額を支払い、その後連帯保証人が全額を支払った場合、連帯保証人は保証人が支払った額を保証人に支払うよう求められることもあります。

さらに、契約者本人に支払い能力があるにも関わらず支払わない場合(=検索の抗弁権)を含め、いきなり連帯保証人に支払いを求めてきた時にも、契約者に請求するよう求めること(=催告の抗弁権)はできず、連帯保証人が支払わなければなりません。

これに対して保証人の場合、まず契約者である本人に求めるよう、法律的にも主張することができます。

不動産契約で利用するローンによっては、連帯保証人の他、連帯債務者が必要というものもあります。これは、共働き夫婦や二世帯住宅を建てるなどで、2人以上の債務者がいることを指します。

具体的には、夫婦で収入を合算して購入する1件の住宅に対して、2人以上のローンの借り手である債務者がいるものや、親子リレーローンなどを利用するケースなどです。連帯保証人と異なるのは、複数いる債務者の全員が住宅ローン控除を受けることができるほか、事務手数料は契約1件分のみで済むということです。 ですが共働きの夫婦の内片方が、出産や転職などで無収入となる可能性があれば、住宅ローン控除を受けられなくなります。

こういった場合、連帯債務者としての借り入れなどを行うのは避け、連帯保証人として片方がカバーする形をとる方が良いでしょう。