一般契約

賃貸住宅の契約に関しては、よく「一般契約」や「通常契約」「一般借家契約」「普通借家契約」といった言葉を耳にします。これらは実は、すべて同じ契約類型を表すもので、個人が住宅として借りる物件に対して行われる契約タイプのものです。借地借家法がベースとなっている、契約タイプでもあります。

法律的には普通借家契約と呼ぶことが多く、不動産業界では、一般契約や通常契約と呼ぶことが多くなっています。

この一般契約では、企業が店舗や事務所などを借りる時や、個人が投資用やリゾート用の別宅として住宅を借りる時とは異なり、さまざまな面で「契約者=入居者」が保護されています。

たとえば、一度契約したあとは、貸主側の都合で契約を解除したり、更新を断ったりということが非常に難しくなります。これは、入居者自身が生活の主軸として使う「家」を、本人の意志等によらずに一方的に失わさせない制度的な工夫です。

全国の不動産会社を介した契約では、通常2年もしくは1年更新となっているものがほとんどですが、これは火災保険等の加入期間などの影響を受けたものでもあります。また、都市部などは2年程度で家賃が高騰したりあるいは物件価値が下がったりすることもあるため、2年毎更新で地域の実勢に合わせた家賃等とすることが、貸主借主双方にとって調整がしやすいといった理由もあります。

一般契約での契約期間を1年未満とした場合には、逆に期間の定めのない契約として法律的には扱われます。

この一般契約の場合、入居者が未成年などの制限行為能力者や、支払い能力がない学生等の場合は、親権者や保護者、あるいは親族が契約名義人となるか連帯保証人となり、不動産管理業者や大家さんと契約を交わします。未成年者等が契約者となる場合は、親権者などの同意書なども取り交わすのが普通です。また契約書内での使用者(=入居者)は、この未成年もしくは学生となります。

支払い能力がある成人の場合の一般契約では、勤務先等があれば連帯保証人は1人ということもありますが、未成年者や学生等が契約者となる場合は、連帯保証人を複数用意しなければならないというところも多いようです。

連帯保証人に関しては、2020年4月の民法改正によって、極度額を定めることが必須となりこれを定めない場合連帯保証分は無効となります。ですが、これ以前に最初の契約を行っている賃貸契約の連帯保証人に関しては、改正前と同じ極度額のないものでも有効です。

不動産契約を新たに締結する場合や、更新などのタイミングで、関連する契約条項や契約書全体について見直しをおこなっている不動産会社や大家さんもあるようです。

一般契約では、入居中の家賃支払い義務や、退去までの間の損壊などのトラブルが生じた際の責任は、契約者自身に生じます。連帯保証人がある場合、本人もしくは連帯保証人のどちらかに請求され、これを支払わなければなりません。

これに対して、不動産管理会社や大家さん側から更新を拒絶しやすいタイプの契約として定期借家契約があります。これは、賃貸借期間が最初から決まっている物件で、更新はなく、期間が来たら明け渡さなければなりません。

ただし、契約期間が満了した後も、当事者の間で合意できれば、再契約によって更新と同じように住み続けることも可能です。

長期海外赴任など、期間が決まっている分譲物件や戸建て物件などのハイクラス物件などで多く見られます。また、社宅として借りたい法人などの借主側でも、更新料や家賃増額等をできるだけ少なく抑えながら長期にわたり間違いなく利用できる住居を押さえておきたいといった都合で、非常に多く用いられている契約タイプです。

中途解約等に関しては、貸主側借主側合意があれば、さまざまな特約を結ぶこともできます。また、居住用建物としての定期借家契約では、転勤等の理由により借主から解約申し入れもできます。

個人が使用する住居でありながら、法人が借主となって社員などを住まわせるための契約を結ぶときには、法人契約などと呼ばれます。この契約の場合、一般契約をベースにして特約などを多数盛り込んだものになることが多くなっています。

対個人の一般契約とは異なり、たとえば法人に勤務しなくなった場合の退去の定め、転勤者ごとに入れ替えて同じ物件を利用するための定めなど、さまざまな契約条項がプラスされます。

通常の一般契約とは異なり、会社を辞めてから個人である入居者が引き続き居住できる等は特約で排除されていることも多く、必ずしも入居者の希望での更新などが強固に保証されているというわけではありません。ちなみに、この法人による社宅等のための賃貸住宅の契約タイプでは、定期借家契約の方が一般的です。条件なしの一般契約はごく限られ、条件付き一般契約の方が多くなっています。