サブリース

一般的にサブリースとは、誰かが借り受けた物件を、別の入居者に転貸し(=また貸し)するタイプの契約のうち、入居者に貸渡す契約部分だけを呼ぶ名称です。ですが、サブリースと呼べるには、いくつか条件があります。

サブリースの場合、まず誰かに貸しだしたい業者などが、建物をもつオーナーから建物一括で賃貸してもらう必要があります。この部分の契約を、マスターリースと呼びます。マスターリースは、一括賃貸借契約とも言います。

そしてサブリースは、これを入居者に対しては、それぞれの戸室ごとに分けて貸し出すタイプの契約です。入居者と転貸しする業者等との間の契約は、転賃貸契約といいます。

「私の知っている大家さんは、建物全体じゃなくて空室だけでサブリースをやっていた」とおっしゃる方も多いかもしれません。実はこれは、マスターリースに移行する前の、空室借上にあたります。実際の運用では、このタイプの契約をされる方が多くいらっしゃいます。

サブリースの為にマスターリース契約を結ぶに際し、まず空室だけを借り上げて転貸しをスタート、現在居住する入居者に対しては、契約更新のタイミングでマスターリース&サブリースに移行するというものです。この期間は、現在入居中で、まだサブリース移行していないお部屋については、オーナーがサブリース業者に支払う管理手数料などが発生します。

サブリースには、オーナーの受け取る賃料の計算方法によって2つのタイプがあります。いつも安定した金額が得られる賃料固定型と、実際の貸出賃料によって金額が変動する実績賃料連動型です。

この20年ほど、サブリースに新たに進出した企業が多かったものの、一時社会問題ともなったシルバーオーナーとのトラブルや、賃料収入等のトラブルも数多くありました。そのため2020年12月15日に、サブリース新法と呼ばれる「賃貸住宅の管理業務などの適正間に関する法律」が施行されました。

これにより、通常の民法等による契約よりも厳しい、誇大広告等の禁止、不当な勧誘の禁止、重要事項説明等の義務が課せられるようになりました。そのため、これまで以上に安心して貸し出せる体制が、整っています。

賃貸住宅入居者にとっては、サブリースといっても、契約の時のさまざまな説明や保護される法等に関しては、オーナーと直接契約するときとはほぼ変わりません。契約形態、退去時の清算などもごく一般的な賃貸契約と考えて問題ないでしょう。

サブリース物件の場合には、大家に代わってサブリース会社が入居者の募集や契約から物件の維持管理を代行するというところが多く存在します。直接サブリース会社が契約を結ぶ場合もあれば、不動産会社等にさらに募集や契約、管理などを委託する契約のものもあります。

そのため、普段の暮らしや契約では、入居者と大家さんが直接かかわる機会は、ほぼありません。

唯一気を付けたいのは、これまで大家さんとの賃貸で契約していた物件が、今後入居したままサブリースとなる際です。

建物の貸し出し方などによっては、これまでの契約条件とはかなり異なって来るケースもあります。不安な点は、最初に契約入居した際の不動産会社や、住宅リフォーム・紛争処理支援センターなどに相談してみるのが良いでしょう。